2月13日晚间，中国基金业协会（以下全称协会）通过官方微信公布《证券期货经营机构投资基金资产管理计划备案管理规范第4号-投资基金资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下全称4号文），对投资基金资产管理计划投资于房地产价格上涨过慢的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业获取融资，用作缴纳土地出让价款或补足流动资金等不道德展开了规范。2月13日晚间，中国基金业协会（以下全称协会）通过官方微信公布《证券期货经营机构投资基金资产管理计划备案管理规范第4号-投资基金资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下全称4号文），对投资基金资产管理计划投资于房地产价格上涨过慢的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业获取融资，用作缴纳土地出让价款或补足流动资金等不道德展开了规范。

从文件中禁投的5类房地产投资基金资产管理计划可见，通过投资基金资产管理计划，以委托贷款、信托计划、转让资产缴（不受）益权等方式提供融资的房地产企业将受到直接影响。每日经济新闻记者查询多家上市房企近期公告找到，华夏幸福、滨江集团、中房地产、美好置业等房企均曾展开过委托贷款、信托受益权出让等融资计划。

业内人士指出，4号文之下，因为方式的容许和融资渠道再次放宽，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目收购，还是公开发表举牌等环节都将不受影响。4号文禁投16城普通住宅地产项目4号文明确规定，证券期货经营机构成立投资基金资产管理计划，投资于房地产价格上涨过慢热点城市普通住宅地产项目的，嗣后未予备案。

这些热点城市目前还包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。由胡润研究院与万国置地牵头公布的全球房价指数表明，2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位列前十位。

分列在第一位的合肥涨幅48%，第十位的北京涨幅为27.5%。每日经济新闻记者也注意到，这16个城市与去年11月份证监会证券基金机构监管部印发的《关于CISP系统资管月报报表改版涉及事项的通报》，以及银监会《关于积极开展银行业金融机构房地产涉及业务专项检查的紧急通知》中容许范围完全一致。

此次调控，与此前对房企融资的容许构成统一，调控具备连贯性。值得一提的是，此次调控容许的是热点城市的普通住房房地产项目融资，未容许商业地产项目和保障房等更加多物业类型的投资不道德。一位相似中国基金业协会的知情人士回应：文件主要是为了推展房地产重返住宅居住于属性，容许炒房；以及推展房地产的必要融资、股权融资，增加间接融资、债权融资。

房企融资渠道再行放宽除规定明确城市外，4号文主要规范了投资基金资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业获取融资用作缴纳土地出让价款或补足流动资金等不道德。在金融监管研究院创办人孙海波显然，虽然16城以外的项目融资依然可以，但严控房地产企业取得流动资金融资以及土地出让价款融资仍然以来是政策基调。

细读4号文可见，重点在于禁投五类房地产的投资基金资产管理计划，即委托贷款；嵌套投资信托计划及其他金融产品；转让信托受益权及其他资产缴（不受）益权；以明股实债的方式转让房地产开发企业股权；协会根据谨慎监管原则确认的其他债权投资方式。文件中所称明股实债，是指投资报酬不与被投资企业的经营业绩挂勾，不是根据企业的投资收益或亏损展开分配，而是向投资者获取保本健收益允诺，根据誓约定期向投资者缴纳相同收益，并在符合特定条件后由被投资企业归还股权或者偿还债务本息的投资方式，少见形式还包括买入、第三方并购、对赌、定期收益等。孙海波指出，此前信托公司用作躲避银监会对房地产行业融资容许的最主要手段就是清股实债，因为此名义不必看融资项目的资质或资金用途等。

但此类融资设计的债性过强虽可绕过银监会监管，但不会造成法律风险，所以此次回应明令容许，有助减少系统性风险，但房企融资渠道必定削减。著名房地产专家薛建雄也指出，此次调控堪称全方位，重点在于防止系统性金融风险。

此外，每日经济新闻记者注意到，中国基金业协会回应，4号文基于新的老划折断，平稳过渡的原则。这即是说道，延续产品不得追加与该文件相符的投资项目，同时，延续产品已转项目不存在文件禁令情形的，涉及投资项目届满后不得续期。

为防止资金违规流向房地产调控领域，4号文具体适用范围，还包括证券期货经营机构投资基金资产管理业务基础上，将投资基金基金管理人积极开展的投资房地产开发企业、项目业务悉数划入，渠道堪称再次削减。1月房企融资同比下降超强9成实质上，自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪浅交易所等部门密集实施各类政策容许资金流向房地产领域，房企融资就仍然被业内视作2017房地产行业仅次于的忧虑之一。

细数报送新规可见，土地贷款、表外业务划归表内、不准违规派发或侵吞信贷资金转入房地产领域、强化财经资金投资管理、强化房地产信托业务监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面对严苛审查。房企融资更加无以，中原地产研究中心数据就表明，2017年1月份，全国房企还包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅有133.08亿元，同比下降约92%。这一下滑态势，自去年四季度就已渐渐显出。

中原地产研究中心分析指出：最近2个月发债可玩性增大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资可玩性也更加大。预示调控趋紧，发债等渠道还有有可能之后放宽，房企未来6~9个月很可能会面对更加大的资金问题，所以也拒绝房企减缓销售回笼资金。

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